岸和田・南大阪エリアの不動産を買取いたします

売買契約した不動産物件が契約内容に適合しない場合に売主が買主に対して負う責任です。雨漏り、白蟻害 、地中埋設物などが瑕疵担保責任として問われるケースが多い事例でしたが契約不適合責任ではその他を含む不具合についても問われることになります。民法改正により売主が請求を受ける要件として隠れた瑕疵（不具合）から契約内容に適合しない場合に変更されています。

近年の台風が大型化することにより老朽化している建物の瓦が近隣に飛ぶ、空き家による放火など放置することによるリスクがあります。
また税金に関しては空き家問題の解消をめざす「空き家対策推進特別措置法」が2015年5月26日より施行されました。老朽化による倒壊や衛生環境の悪化など、住民生活に深刻な影響を及ぼすとされている空き家に関して減税の対象から外す法律です。これによって更地の6分の1だった固定資産税の税率が更地と同様になり、空き家を持つ人は従来の6倍の税負担になる可能性があります。

一般の購入者は中古物件を検討する際に購入後にリフォームを予定するよりもすぐに入居できる状態を想定していることが多いです。仲介で売却するには最低限、不具合を直すことが必要です。
買取では現状のままでかまいません。リフォームや荷物の処分、掃除など一切不要です。荷物を大量に処分する場合は意外と大きな費用がかかります。弊社では提携する処分業者があるため割安で処分が可能です。 また壊れた設備の補修、交換なども必要ありません。

下記の計算式によって譲渡所得がある場合（プラスである場合）は譲渡所得税がかかります。

売却金額 -（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
取得費 目的不動産を購入時に支払った代金 （仲介手数料 測量費 造成費を加算できる）
譲渡費用 目的不動産を売却する際にかかる費用 （仲介手数料 印紙代 解体費）

不動産の譲渡にかかる所得税・住民税の金額は
譲渡所得×税率＝税額

税率は、売却した年の１月１日時点の保有期間によって変わります。
５年超 所得税 15.315% 住民税 5%
５年以下 所得税 30.63% 住民税 9%

取得費の計算方法で建物については減価償却費を控除する必要があります。
建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
木造 0.031 鉄骨・鉄筋コンクリート 0.015
1,000万円の木造住宅が築後 30年経過した場合の減価償却費
1,000×0.9×0.031×30=837
取得費は 1,000万円-837万円＝163万円となります。

取得費の資料がない場合の取得費は売却価格の５％とされます。その場合は譲渡所得税がかかる可能性が高くなります。
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」や「居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円の特別控除の特例 」 制度もあります。

相続ではなく居住用財産を譲渡した場合、3,000万円の特別控除の特例がございます。

要件

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまること

1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の 12月31日までに売ること
2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、譲渡所得に対する 「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けることが可能です。
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間までに譲渡することが条件となります。
被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。

相続した空き家の要件および特別控除の要件

• 相続で取得したものであること
• 相続時まで被相続人が居住していたもの
• 旧耐震基準、昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
• 相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと（空き家）
• 解体して更地にするか、耐震リフォームをする必要がある。（耐震基準をクリアしていれば不要です）